Jeffrey Bryant מבנים שנבנו לפני שיצא תקן 413 לחיזוק מבנים לפועל והפך למחייב בתחילת שנת 1980, צריכים חיזוק. החיזוק הוא בשביל שהמבנים הללו יעמדו ברעידת אדמה חזקה במידה ותקרה, המומחים טוענים שזו לא שאלה של האם תהיה רעידת אדמה כזו בעתיד אלא מתי זה יקרה. יש אלפי בניינים כאלו וחיזוק שלהם הוא הוצאה לא מבוטלת בשביל המדינה, ובשביל לממן חיזוק כזה צריך לדרבן ולתת הטבות. איך עושים את זה? עם זכויות בנייה, עם האפשרות לבנות יחידות דיור נוספות ולמכור אותן. יש שתי אפשרויות לביצוע פרויקט מעין זה. הראשונה, להתאגד כל הדיירים ביחד ולהוציא אל הפועל את הפרויקט על כל המשתמע מכך והאפשרות השנייה לתת את הפרויקט ליזם חיצוני. אך מהן העלויות של פרויקט כזה? כמה עולה תמ"א 38?
להעביר את הפרויקט ליזם
רוב הפרויקטים של תמ"א 38 הם פרויקטים שיוצאים אל הפועל על ידי יזמים. יש מקרים בהם היזמים עצמם פונים אל הדיירים ומציעים להם שהם ינהלו בשבילם והם יקבלו את זכויות הבנייה ויבנו ובתמורה הם ירחיבו את הדירות הקיימות, יוסיפו מעלית, יבנו חניות או יתנו הטבות אחרות (הכול צריך להיות באישור של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה) ויש מקרים בהם דיירי הבניין הם אלו שפונים אל אותם יזמים. במקרה כזה, עיקר כאב הראש הוא של היזמים כמו גם המימון של הפרויקט הזה. הדיירים מצדם רק צריכים לוודא שליזם יש ניסיון וגב כלכלי כדי שהפרויקט לא ייתקע באמצע והם יישארו קירחים משני הצדדים.
עלויות
במידה והדיירים מחליטים לנהל את הפרויקט בעצמם הם קודם כל צריכים להיות בעלי קשרים טובים האחד עם השני, ורצוי כמובן שמספר הדיירים בבניין יהיה מועט. עלויות פרויקט כזה עשויות לכלול:
- אישורים ותכנון – בשביל להתחיל עם הפרויקט צריך להגיש ולשלם את אגרות הבנייה הנדרשות, צריך להגיש את ההיתר וצריך שהאדריכל יתכנן את התכנון הראשוני. רק זה יכול לעלות כ-250,000 ₪
- מיסוי ויועצים – בנוסף לאדריכל ולהיתרי הבנייה צריך לשלם גם לשמאי המקרקעין ולשלם מיסים כמו מע"מ והיטל השבחה. כל אלו יחד עם תשלום למנהל הפרויקט עשויים להגיע לכ-500,000 ₪.
- חיזוק השלד – חיזוק השלד הוא המטרה המקורית של הפרויקט והוא עשוי לעלות סביב ה-400,000 ₪.
- שיפוץ – שיפוץ יכול להיות שיפור מראה הבניין, מעלית וכדומה שגם הוא עשוי לעלות לפחות 500,000 ₪
- בניית דירות – הדירות הנוספות יעלו לפחות 4000 ₪ למ"ר.
אלו כמובן חישובי עלויות גסים ולכל פרויקט יש את ההוצאות המדויקות שלו, ובשביל שהוא יהיה רווחי עבור הדיירים או עבור היזמים, צריך לעשות בדיקה מקיפה ומדויקת.
אם אתם חושבים לקנות דירה שעומדת בפני פרויקט תמ"א 38, סביר מאוד להניח שאתם עומדים לעשות עסקה טובה. דירה כזו עשויה להעלות את שוויה בכמה עשרות אחוזים.
